不動産売却の流れ｜有限会社ワタナベ関内店

まずは不動産会社に相談しましょう。
お客さまのご事情、スケジュール等によって、売却方法は変わってきます。
所有不動産がどれ位の価格で売れるか、ローンが残っている物件を売るにはどうしたらよいか、
税金や手数料といった諸経費は一体どのくらいかかるかなどについて、
売主様の状況にあったご売却方法を提案させていただきます。

諸経費と税金について

仲介手数料	ご売却の際に、既定の仲介手数料がかかります。
税金関係【印紙代】	売買契約書に貼付する印紙代です。
税金関係【所得税/住民税】	ご売却によって譲渡益が生じた場合、住民税・所得税がかかります。 (ご自宅の場合、特別控除が受けられる場合もあります。)
ローン諸費用	ローンが残っている場合にかかる抵当権抹消費用や、司法書士への報酬、ローン事務手続きなどがかかります。
その他	地積を確定させるための測量費用や、建物を解体して更地にした方が良い場合にはその解体費用また引越しに伴う費用などがあります。

不動産売却の第一歩は、所有不動産がいくら位で売れるかを調べる価格査定から始まります。
売却を決めている方はもちろん、売却を考え始めたばかりの方や、買い替えを計画されている方も、
まずは査定を依頼してみましょう。
売却金額の目安を知ることで、次のよりよい計画を考えることができます。

具体的には…

ご売却予定の不動産の状態を調査した上で、市場動向や近隣の相場、取引事例によって不動産の価格調査を行います。
査定価格は「販売価格」ではなく、販売活動を行ってから約3ヶ月以内に売却可能と思われる「成約予想価格」となっています。
お客さまの売却希望価格を基本として、査定価格を参考にしながら販売価格をご提案します。

売却を不動産会社に依頼する場合、お客様と不動産会社が「媒介契約」を結ぶことになります。
この媒介契約によって、不動産会社はお客様のご依頼を正式にお受けしたことになります。

専属専任媒介契約の場合

※弊社が売主様の窓口となります。やり取りは弊社とだけで済みます。1週間に1度、売却活動の進捗状況の報告をさせていただきます。

一般媒介契約の場合

媒介契約には以下の3つの種類があります。

Importance! 媒介の種類

■専属専任媒介契約
不動産会社の立場	契約後5日以内に指定流通機構「レインズ」（※）への物件登録が義務付けられています。売主さま（お客さま）に対し1週間に1度以上の割合で、業務の進捗状況を書面にて報告することが義務付けられています。
売主さまの立場	一社の不動産会社のみに物件のご売却依頼が可能です。必ず依頼した不動産会社を通し、売買契約の締結が義務付けられています。

■専任媒介契約
不動産会社の立場	契約後7日以内に指定流通機構「レインズ」（※）への物件登録が義務付けられています。売主さま（お客さま）に対し2週間に1度以上の割合で、業務の進捗状況を書面にて報告することが義務付けられています。
売主さまの立場	一社の不動産会社のみに物件のご売却依頼が可能です。必ず依頼した不動産会社を通し、売買契約の締結が義務付けられています。但し、売主さま（お客さま）ご自身で買主を見つけた場合は、直接売買契約を締結することが可能です。

■一般媒介契約
不動産会社の立場	法律上定められた義務はございませんが、当社では指定流通機構「レインズ」（※）に売主さま（お客さま）の物件登録を行います。また、1週間に1度の割合で、売主さま（お客さま）に進捗状況をご報告させていただきます。
売主さまの立場	複数の不動産会社に物件のご売却依頼が可能です。必ず依頼した不動産会社を通し、売買契約の締結が義務付けられています。但し、売主さま（お客さま）ご自身で買主を見つけた場合は、直接売買契約を締結することが可能です。

※レインズ：国土交通大臣から指定を受けた不動産流通機構が運営しているコンピュータネットワークシステム。
オンラインで結ばれている多数の会員不動産会社間で情報交換を行うシステムなので、レインズに登録することで契約の相手方を広く探索することができます。
逆に買主は、複数の業者にまわらなくても1つの会員会社に問い合わせれば、登録物件はすべて把握できる仕組みになっています。

不動産会社の売却活動は、会社によって様々です。弊社では、より本気度の高い購入希望者様を募り、
時間をかけてお話させていただく「じっくり売却プラン」と、
価格相談の上、弊社提携業者に紹介し、スピーディーに契約まで運ぶ「スピード売却」プランの2つをご用意しております。

売買契約締結

主な売却活動内容

■既存のお客様に紹介 ■弊社提携業者に紹介 ■新聞折込チラシの配布 ■指定流通機構（レインズ）への登録
■不動産ポータルサイトへの掲載 ■ダイレクトメールの配布

売主様への売却活動報告

弊社では、文書によるきめ細かな活動内容の報告を行なっています。
その週の活動内容、反響状況、市場動向をご報告の上、今後の活動計画や状況に応じた
価格変更のタイミングまでご提案いたします。

購入希望者様から正式に購入依頼（購入申込書）をいただければ、
売却の条件や支払方法・引渡し日などの具体的な契約条件を調整していきます。
その結果、売主様と購入希望者様が合意に至りましたら、売買契約を交わすことになります。
この際、契約で定められた手付金を現金または小切手で受領します。
契約後、引渡し準備を行います。

売買契約

「不動産売買契約書」にて契約の詳細を取り決めます。

売買契約にあたって、売主様は物件の状況を報告します。
雨漏りがあるかないか、近隣に嫌悪施設がないかなど、細かい状況についても報告が必要です。

物件に付帯するキッチンや給湯器、エアコン等の設備・備品について、不具合や故障の有無などを報告します。

不動産売買契約を締結した後は、契約書の条項に基づいて権利や義務を履行することになります。
引渡し時には、契約時と同じ状態で引渡すことが条件となります。

契約内容に違反すると違約金の支払いが必要になる場合もありますので、トラブルにならないよう現状を正確に報告し、
不明な点は不動産会社に確認を取りましょう。

CHECK! 売買契約時に必要な物

【1】権利証（別途消費税及び地方消費税が必要です）
【2】実印
【3】印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
【4】契約印紙代
【5】本人確認ができる書類（運転免許証、パスポート、健康保険証等）
【6】仲介手数料の半金
【7】設備表
【8】物件状況等報告書

引越し準備

契約後、残代金の受領日までに、隣地との境界確認や、引越し、公共料金の清算などを済ませ、
買主様へ引渡せる状態にする必要があります。
引渡しは契約時に約束した状態で行なわなければなりません。

残代金決済の流れ

STEP.1 登記関係書類の確認

司法書士が所有権移転登記に必要な売主様・買主様の登記関係書類を確認します。

STEP.2 残代金の受領

買主様から売主様に残代金を支払います。
通常、金融機関にお集りいただき、残代金はその場でお振込みによって支払われます。
また、固定資産税やマンション管理費などの日割り清算も行います。

ローンが残ってたら？
ご売却物件に住宅ローンなどの抵当権がついている場合、残りの債務を一括して返済し、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権の抹消手続きは司法書士に依頼します。

STEP.3 鍵や関係書類の引渡し

物件の鍵や境界確認書、各種設備の説明書、検査済証、設計図書、マンションの管理規約やパンフレットを買主様にお渡しします。

STEP.4 諸費用の支払い

不動産会社への仲介手数料、司法書士へ報酬などの支払いを済ませます。

STEP.5 引越し完了

これで『売買契約』は完了です。